Gegenstand der Begutachtung war ein Reihenendhaus innerhalb der Wohnanlage an der Hämmerlingstraße. Das gesamte Neubauprojekt verbindet eine größere mehrgeschossige Wohnbebauung mit drei separat angeordneten Stadthäusern und einem großzügig gestalteten, begrünten Innenbereich. Gerade diese Kombination gibt der Anlage ihren besonderen Charakter: Trotz der für ein innerstädtisches Neubauvorhaben vergleichsweise hohen Bebauungsdichte entsteht im Innenhof ein geschützter und überraschend ruhiger Wohnbereich.
Die drei Stadthäuser befinden sich an der Hämmerlingstraße. Sie verfügen nach den Projektunterlagen über Wohnflächen von rund 15 bis 152 m² und jeweils 5,5 Zimmer. Die Häuser wurden Anfang 2026 fertiggestellt.
Klassische Architektur mit moderner Ausführung
Architektonisch hebt sich das Ensemble deutlich von vielen heute üblichen, sehr sachlich gestalteten Neubauprojekten ab. Die Fassaden wurden bewusst gegliedert und greifen klassische Gestaltungselemente auf. Helle Putzflächen, der abgesetzte Sockelbereich mit hellgrauem Klinkermauerwerk, Gesimse, die dunklen Fensterprofile sowie die klar strukturierten Dachflächen ergeben ein geschlossenes und hochwertiges Gesamtbild.
Besonders prägend sind die Stadthäuser. Durch ihre giebelständige Gestaltung und die geneigten Dächer erinnern sie eher an klassische Stadtvillen oder traditionelle Reihenhäuser als an einen typischen Neubau. Gleichzeitig wurde die Architektur sehr zeitgemäß umgesetzt.
Auch die größeren Wohngebäude um den Innenhof wirken durch Balkone, Fassadenrücksprünge, unterschiedliche Fensterformate und die gegliederten Dachbereiche deutlich weniger massiv, als es die Größe der Anlage zunächst vermuten lässt.
Großzügige Außenanlagen
Sehr gelungen ist aus meiner Sicht auch die Gestaltung des Innenbereichs. Zwischen den Wohngebäuden wurde eine großzügige Grünanlage mit Wegen, Aufenthaltsbereichen und Spielmöglichkeiten geschaffen. Neu angelegte Bäume, Pflanzflächen und Rasenbereiche strukturieren den Innenhof und schaffen Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden.
Die Wegeführung ist klar und übersichtlich angelegt. Gleichzeitig entstehen kleinere Aufenthaltsbereiche, sodass der Innenhof nicht nur als notwendige Freifläche, sondern tatsächlich als gemeinschaftlich nutzbarer Wohnbereich funktioniert. Gerade bei größeren innerstädtischen Wohnanlagen ist dies keineswegs selbstverständlich.
Das Exposé hebt ebenfalls die Verbindung zwischen dem Wohnensemble und der grünen Umgebung Köpenicks hervor. In unmittelbarer Nähe befinden sich unter anderem Wuhle, Spree, Köpenicker Altstadt sowie die Wuhlheide; auch der Müggelsee ist von hier aus gut erreichbar.
Das besichtigte Stadthaus
Das von mir besichtigte Reihenendhaus vermittelt bereits beim Betreten einen sehr großzügigen Eindruck. Die Wohnfläche verteilt sich auf mehrere Ebenen. Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem der Wohn- und Essbereich mit offener Küche sowie große Fensterelemente zur Terrasse und zum Garten.
Die großflächigen Fenster- und Türelemente sorgen für eine sehr gute natürliche Belichtung. Gleichzeitig entsteht eine direkte Verbindung zwischen Wohnbereich und Außenanlage. Auch das Exposé beschreibt die Häuser mit großzügigen Grundrissen, hohen Räumen und besonderen architektonischen Details.
Ein besonders interessanter Raum befindet sich im Dachgeschoss. Durch die Dachgeometrie entsteht dort ein großzügiges Studio mit offenem Raumgefühl. Auffällig ist insbesondere das große Rundbogenfenster in der Giebelseite. Zusammen mit den Dachflächenfenstern entsteht hier ein sehr heller und architektonisch reizvoller Raum.
Die Innenausstattung ist insgesamt zurückhaltend und modern gehalten. Helle Wandflächen, Holzoptik der Bodenbeläge sowie dunkle Fensterprofile ergeben ein stimmiges Gesamtbild. Auch die Bäder zeigen eine klare, zeitgemäße Gestaltung mit großformatigen Fliesen und bodennahen Duschbereichen.
Sachverständige Vorbesichtigung zur Übergabe
Bei der von mir durchgeführten Vorbesichtigung wurde das Reihenendhaus hinsichtlich der ausgeführten Bauleistungen und möglicher Mängel überprüft. Dabei fiel die insgesamt sehr gute Ausführungsqualität des Bauvorhabens besonders positiv auf.
Bei Neubauobjekten dieser Größenordnung ist es keineswegs ungewöhnlich, dass bei einer Vorabnahme beziehungsweise Übergabe eine umfangreichere Mängelliste entsteht. Häufig handelt es sich dabei um Nacharbeiten an:
- Oberflächen
- Türen und Fenstern
- Fliesenarbeiten
- Sanitärinstallationen
- Außenanlagen
Bei diesem Objekt zeigte sich ein anderes Bild. Es konnten lediglich wenige kleinere Beanstandungen festgestellt werden. Wesentliche technische oder handwerkliche Mängel waren bei der Besichtigung nicht erkennbar.
Die handwerkliche Ausführung machte insgesamt einen sehr sorgfältigen Eindruck. Dies betraf sowohl die äußere Gestaltung als auch die von mir besichtigten Innenräume. Gerade im Bereich der Anschlüsse, Oberflächen und Übergänge, an denen bei Neubauten häufig Unregelmäßigkeiten auftreten, zeigte sich ein erfreulich hoher Ausführungsstandard.
Ein positives Beispiel für Neubauqualität
Als Bausachverständiger besteht meine Aufgabe naturgemäß häufig darin, Baumängel festzustellen, deren Ursachen zu beurteilen und notwendige Nachbesserungen zu dokumentieren. Umso wichtiger ist es aus meiner Sicht, auch Bauvorhaben zu zeigen, bei denen die Ausführung besonders gelungen ist.
Das Wohnensemble CÖ in Berlin-Köpenick ist hierfür ein gutes Beispiel. Die anspruchsvolle architektonische Gestaltung, die sorgfältig angelegten Außenbereiche und insbesondere die bei der Besichtigung festgestellte handwerkliche Qualität ergeben insgesamt einen sehr positiven Eindruck. Das von mir besichtigte Stadthaus konnte daher mit nur wenigen geringfügigen Hinweisen in Richtung Übergabe gehen.
Für Bauherren und Erwerber zeigt dieses Projekt zugleich, dass eine qualitativ hochwertige und weitgehend mängelfreie Bauausführung auch bei größeren Neubauvorhaben durchaus möglich ist, wenn Planung, Bauleitung und ausführende Unternehmen entsprechend sorgfältig zusammenarbeiten.